А ведь именно от него будет зависеть, — воплотятся ли планы в реальность, или останутся лишь в фантазиях.Чтобы не произошло этого с будущими застройщиками, специалисты рекомендуют проявить практичность и обратить внимание на вопрос выбора земельного участка и готового строительного проекта. А если говорить конкретнее — то придется задуматься над тем, какой из этих двух залогов будущего загородного дома следует приобретать в первую очередь.

Что важнее

Конечно, этот вопрос обходит стороной тех, кто уже владеет земельным участком — таким застройщикам прямая дорога к проектировщикам. Но тот, кто стоит на распутье, вынужден выбирать. Особенно тяжело дается выбор, когда есть отличные предложения проекта и земельного участка под застройку.Чтобы разобраться, что важнее — проект или земля, — нужно вникнуть в особенности покупки и того и другого, а также в приоритеты обоих приобретений.

Каким будет проект, в таком доме и придется жить — эта бесспорная истина может заставить сразу же отправиться в проектный отдел. Ведь, казалось бы, что может помешать построить уже спроектированный дом на любом наделе земли? В проекте уже отображены такие важные моменты, как планировка, количество этажей, разводка инженерных коммуникаций и многое другое. Приспособить уже готовые планы и схемы к участку может казаться делом простым и незатейливым.

Тем более что участок купить намного сложнее, — не во всяком районе можно найти свободное место. А с готовым проектом и примеряться проще. К тому же, — как выбирать участок, если даже нет представления, как будет выглядеть будущий дом?Аналогичная ситуация и с покупкой участка перед приобретением проекта. Вполне разумным кажется довод в пользу того, что составлять проект будет проще в привязке к конкретной местности.

Но в этих сомнениях следует обращать внимание еще и на такие критерии, как:

• Требования строительных норм и правил (СНиП)
• Порядок застройки массива или поселка;
• Условия архитектурного отдела местных органов управления;
• Экологические условия;
• Геодезические условия.

И это только часть всех тех критериев, которые будут играть роль в выборе, что нужно покупать сначала — землю или проект. Еще важно, чтобы не получилось так, что купленный участок не подходит под дальнейшее проектирование желаемого дома. Или наоборот — чтобы проект не противоречил условиям купленного впоследствии земельного участка.

Если сначала покупается проект

Если решено сразу выбрать и приобрести готовый проект, то внимание обращается, прежде всего, на внешний вид дома, его фасад, а также на рекомендованный список материалов, планировку, порядок разводки коммуникаций, тип отопления.

Но в проекте есть три раздела, в которых описаны и другие характеристики будущего дома, часто — отражающие технические параметры и эксплуатационные свойства дома. Что это может быть?

• Размеры здания;
• Количество этажей;
• Тип и параметры фундаментного основания;
• Материал и толщина несущих конструкций;
• Конфигурация и тип кровли;
• Масса готового здания;
• Коэффициент теплопроводности стен, цоколя, потолка и пола;
• Расположение коммуникаций.

Может показаться, что часть этих описаний совершенно не представляет ценности в решении вопроса о том, что должно покупаться в первую очередь — земля или проект.

К чему это может привести?

Когда после приобретения готового проекта будет куплен участок, можно сразу же начинать строительство. И вот тут возникнут первые сложности.Во-первых, расположение наружных коммуникаций может очень сильно не совпадать с реальной схемой централизованных инженерных сетей на участке, и это сразу станет заметным еще до подготовки фундамента. Проект придется крутить в руках во всех направлениях. Однако это несовпадение потребует вмешательства компетентного специалиста (и не одного — ведь коммуникаций несколько), чтобы по завершению строительство успешно произвести инженерные работы по подключению всех сетей.

Что может обнаружиться при закладке фундамента

Во-вторых, проблемы могут начаться еще на стадии закладки основания дома. Когда составляется проект, то целый штат сотрудников при его составлении ориентируется на геодезические особенности местного грунта. Но даже это не гарантирует точного совпадения грунтовых характеристик. Тем более, о том, где будет куплен участок, не знает даже покупатель проекта в момент его приобретения.

И это может привести к тому, что слегка углубившись, станет понятно, что для местной песчаной почвы (или наоборот, — слишком каменистой), предложенный в проекте тип фундамент не очень подходит. Либо не подходят его размеры. Что ж, это можно изменить, хотя только затраты на материалы для фундамента могут вытянуть из строительной сметы дополнительно 12-15% средств.Несоответствие структуры грунта может привести к тому, что еще в процессе строительства конструкция дома может начать деформироваться.

Но и это еще не все обстоятельства, касающиеся закладки фундамента по приобретенному заранее проекту. Ведь вся документация готовилась без учета геодезических характеристик конкретного участка. И горизонт грунтовых вод в проекте, вероятнее всего, отображаться не будет. Следовательно, и расчетные характеристики самого дома будут основаны без учета реальной глубины залегания подземных вод. Но эта непредусмотрительность может обнаружиться гораздо позже, когда дом будет уже построен. При высоком нахождении вод влага станет разрушать нижнюю часть дома, и бесконечные ремонты станут обыденностью для жильцов такого дома.

Вопросы планирования

Еще одно потрясение может ожидать, когда окажется, что дом, рассчитанный в проекте, окажется ниже рядом стоящих соседских коттеджей. О завораживающем обзоре из окна говорить уже не придется. А если вдобавок окажется, что и участок находится в низине, то перспективы такого застройщика будут весьма непривлекательны.Возвращаясь к этапу закладки фундамента, можно сказать, что эту неприятность тоже можно подкорректировать путем добавления цокольного этажа или увеличением высоты фундамента. В этом случае затраты приобретут устойчивую динамику стремительного роста.Другой вариант — добавить еще один этаж. И вот тут возникает вопрос — для чего тогда нужно было поспешно покупать проект, чтобы впоследствии самостоятельно все планировать заново?

Если все же все предыдущие сложности будут успешно преодолены (ведь не факт, что все это случится обязательно в полном комплекте), то следующей задачей может оказаться расположение планировки дома. Проект покупался готовым, и вряд ли в нем было учтено то, что, например, напротив детской комнаты будет располагаться высокий соседский забор. А окна спальни — окажутся чуть ли не впритык к проезжей части. Всего этого невозможно предусмотреть при составлении проекта. Делать перепланировку уже готового проекта — это будет слишком хлопотно. Да и, наверное, проще было бы купить новый проект.

Самые убедительные аргументы

Говоря кратко — застройщик не сможет обладать юридическим правами на построенный дом, если сначала купил проект, а потом всячески приспосабливал его к условиям своего участка. И это оговорено на законодательном уровне.Впрочем, у него даже могут возникнуть юридические сложности еще на этапе строительства. Прежде чем его начать, застройщику придется провести процедуру так называемой адаптации проекта. Это юридическое требование, предполагающее соблюдение всех норм и правил ведения строительных работ, соблюдения экологических нормативов, требований порядка и безопасности.

Обязательная часть адаптации участка предполагает проверку по таким критериям:

• Соответствие проекта действующим законам, нормам и техническим принципам;
• Соответствие проекта плану застройки, если таковой имеется, и его стандартам;
• Адаптация проекта по строительным аспектам, включая геодезические требования;
• Адаптация проекта с точки зрения размещения коммуникационных сетей;
• Адаптация проекта относительно обустройства участка.

При этом придется согласовывать такие важные детали, как расположение дома относительно водоема (если он расположен рядом), газопроводной центральной магистрали, линии ЛЭП, проезжей части дороги.

Например, если стена дома в соответствии с проектом застройки окажется расположенной ближе 4 метров к проезжей части, то это будет считаться нарушением, и может вызвать труднопреодолимые сложности при оформлении юридического статуса дома после завершения его строительства.Ну и конечно, нельзя оставить без внимания соседей. Правилами строительства и прочими регламентирующими нормативами предполагается определенная дистанция для соседствующих зданий. Но ведь в готовом проекте этого тоже невозможно предусмотреть! А если при этом дом станет загораживать обзор соседям, то они вправе подать жалобу на непредусмотрительного застройщика.

Вопрос выбора участка

Если застройщик хоть немного обладает компетентностью в вопросах строительства и юридических аспектов, то выбор земельного участка станет для него настоящим испытанием. Ему придется постоянно иметь в виду особенности своего проекта и сравнивать их с особенностями участка. И вполне возможно, что придется отказываться от отличных предложений, с прекрасной панорамой и удобным расположением лишь потому, что даже при визуальном сравнении проект не будет вписывать в эти условия.

Вот с такими сложностями вполне возможно, придется столкнуться, если сначала покупать проект, а потом земельный участок.

Если сначала покупается земля

Не имея на руках готового проекта, гораздо проще выбирать сам участок. Будущему застройщику не придется визуальной примерять к местности уже готовый план дома. Это значительно облегчит поиск подходящей земли под застройку.

И как только документы на землю будут уже на руках со всеми подписями и печатями, можно отправляться за покупкой проекта. Даже приобретая готовый проект, можно будет пребывать в уверенности, что не придется столкнуться с описанными сложностями. Тем более что выбор готовых проектов достаточно обширен, и подобрать подходящий вариант можно всегда.Имея сведения о земельном участке под застройку, топографические и геодезические данные, место расположения участка и прочие сведения, опытные проектировщики смогут подобрать нужный проект. А при необходимости — они же смогут его слегка изменить под реалии купленной земли.

В таком случае застройщик избегает неоправданных рисков, еще менее оправданных финансовых затрат и проблем с муниципальными органами и будущими соседями.Что он приобретает при таком подходе? Прежде всего — четкий план строительства с обоснованными технологическими характеристиками дома. Он приобретает также и уверенность в том, что дом не даст осадку в первый же год проживания, его стены не станут деформироваться, и что ему не придется придумывать, как подключиться к центральным инженерным сетям.

Как следствие таких продуманных действий — застройщик сэкономит массу своих средств, так как ему не придется доплачивать за изменение проекта, его повторное согласование, адаптацию проектной документации. Будет сэкономлена строительная смета, так как будут исключены дополнительные работы.Таким образом, несложно подвести итог в вопросе, что нужно покупать сначала — землю или проект. Очевидная экономия сил, времени, финансов, а также абсолютная уверенность в надежности и долговечности будущего дома — это явные аргументы в пользу того, что сначала нужно приобретать земельный участок. И лишь затем покупать готовый проект, или заказывать индивидуальный проект, исходя из собственных приоритетов и особенностей участка.